法定上限料率で自動計算韓国の不動産仲介手数料の計算
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韓国の不動産仲介手数料（중개보수、通称「복비（ポクピ）」）は、日本の「家賃1か月分」とは計算方法がまったく違います。取引金額に法定の料率をかけ、上限額を超えない範囲で決まります。金額を入れると、借主・買い主が払う上限額を計算します。
| ウォルセの取引金額 | 保証金＋家賃（月額）×100（5,000万ウォン未満は×70） |
|---|---|
| 賃貸1億〜6億ウォン未満 | 0.3% |
| 賃貸5,000万〜1億ウォン未満 | 0.4%（上限30万ウォン） |
| 支払う人 | 貸主・借主がそれぞれ |
このページでわかること
- 韓国の仲介手数料の法定料率と上限額
- ウォルセ（月払い）の取引金額の出し方（×100・×70）
- 日本の仲介手数料との違いと、交渉のポイント
仲介手数料の計算
使い方
- 「契約の種類」で、ウォルセ（家賃あり）・チョンセ・売買のどれかを選びます。
- 「物件の種類」で、住宅・オフィステル（85㎡以下）・店舗や土地などを選びます。
- 保証金と家賃（月額）、または売買価格を万ウォン単位で入れます。
- 取引金額、適用される上限料率、仲介手数料と付加価値税の合計が表示されます。金額は、借主（または買い主）の片方が払う上限額です。
計算例
この計算機と同じ計算式で出した例です。円換算は2026年10月26日の参考レートによる目安です。
例1：ウォルセ2000/70の住宅（上限額が適用される例）
取引金額は2,000万＋70万×100＝9,000万ウォンです。料率0.4%をかけると36万ウォンですが、この区分の上限額は30万ウォンなので、仲介手数料は300,000ウォン、付加価値税を足して330,000ウォン（約39,000円）になります。
例2：同じ2000/70のオフィステル
オフィステル（専用85㎡以下で台所・浴室などがあるもの）は料率0.4%で、上限額がありません。そのため取引金額が同じでも、仲介手数料は360,000ウォン、付加価値税込みで396,000ウォン（約47,000円）と、住宅より高くなります。
例3：チョンセ1億5,000万ウォンの住宅
チョンセは保証金がそのまま取引金額になります。1億〜6億ウォン未満の料率0.3%で、仲介手数料は450,000ウォン、付加価値税込みで495,000ウォン（約59,000円）です。
保証金・家賃・管理費まで含めた入居時の合計は部屋の初期費用の計算、保証金と家賃の換算はチョンセとウォルセの換算で確認できます。
仲介手数料の料率表（住宅）
住宅の仲介手数料は「公認仲介士法施行規則」別表1の上限料率の範囲で、各特別市・広域市・道の条例で決められています（2021年10月19日改正後の料率）。
| 取引金額 | 上限料率 | 上限額 |
|---|---|---|
| 5,000万ウォン未満 | 0.5% | 20万ウォン |
| 5,000万〜1億ウォン未満 | 0.4% | 30万ウォン |
| 1億〜6億ウォン未満 | 0.3% | なし |
| 6億〜12億ウォン未満 | 0.4% | なし |
| 12億〜15億ウォン未満 | 0.5% | なし |
| 15億ウォン以上 | 0.6% | なし |
| 取引金額 | 上限料率 | 上限額 |
|---|---|---|
| 5,000万ウォン未満 | 0.6% | 25万ウォン |
| 5,000万〜2億ウォン未満 | 0.5% | 80万ウォン |
| 2億〜9億ウォン未満 | 0.4% | なし |
| 9億〜12億ウォン未満 | 0.5% | なし |
| 12億〜15億ウォン未満 | 0.6% | なし |
| 15億ウォン以上 | 0.7% | なし |
オフィステル（専用85㎡以下で台所・浴室などがあるもの）は売買0.5%・賃貸0.4%、店舗や土地などは0.9%以内で協議。付加価値税は別途かかります。
ウォルセの取引金額の出し方
取引金額 ＝ 保証金 ＋ 家賃（月額） × 100
（5,000万ウォン未満なら 保証金 ＋ 家賃（月額） × 70）
- 1000/60：1,000万＋60万×100＝7,000万ウォン → 0.4%＝28万ウォン（上限30万ウォン以内）
- 500/50：500万＋50万×100＝5,500万ウォン → 0.4%＝22万ウォン
- 300/40：300万＋40万×100＝4,300万ウォン（5,000万未満）→ 300万＋40万×70＝3,100万ウォン → 0.5%＝15万5,000ウォン
留学生やワーホリの人がよく借りるワンルームなら、仲介手数料は多くの場合10万〜30万ウォン程度に収まります。日本の「家賃1か月分＋税」よりかなり安くなることが多いです。
日本の仲介手数料との違い
| 日本（賃貸） | 韓国（賃貸） | |
|---|---|---|
| 計算の基準 | 家賃（月額） | 保証金＋家賃から出す取引金額 |
| 上限 | 貸主・借主の合計で家賃1か月分＋消費税（借主は原則0.5か月分） | 取引金額×料率（貸主・借主それぞれ） |
| 支払う人 | 借主が多い | 貸主・借主の双方 |
| 税 | 消費税10% | 付加価値税10%（簡易課税者〔간이과세자〕の業者は低いことも） |
韓国の不動産屋の探し方
韓国の不動産屋は「공인중개사 사무소（公認仲介士事務所）」と呼ばれ、街のあちこちにあります。部屋探しは、ダバン（다방）やチクバン（직방）、ネイバー不動産などのアプリで目星をつけてから、物件を扱う事務所に連絡して内見するのが一般的です。外国人の対応に慣れた事務所や、日本語で部屋探しを手伝うエージェントもあります（エージェントを利用すると別途サービス料がかかることがあります）。
払う前に確認したいこと
- 料率は上限です。契約前に金額を確認し、領収書（または現金領収証〔현금영수증〕）をもらいましょう。
- 上限を超える請求は公認仲介士法違反です。区役所（구청）の不動産担当部署に相談できます。
- 支払いは残金を支払う日（通常は入居日）に行うのが一般的です。
- 交渉のポイント：料率はあくまで上限なので、契約前に金額を確認し、上限より低い額を相談することもできます。複数の事務所で同じ物件の条件を聞いてみるのも一つの方法です。
- 契約期間の途中で退去する場合、次の入居者の仲介手数料を負担するよう求められることがあります（法律ではなく慣行）。契約書の特約を確認しましょう。
よくある質問
- 韓国の仲介手数料は借主だけが払うのですか？
- いいえ。韓国では貸主と借主がそれぞれ仲介業者に支払います。計算機の金額は片方が払う上限額です。
- チョンセの仲介手数料はいくら？
- チョンセは保証金がそのまま取引金額になります。たとえば保証金2億ウォンなら0.3%で60万ウォンが上限です（付加価値税別）。
- カードで払えますか？
- 仲介事務所がカード加盟店ならカード払いができます。現金で払う場合は現金領収証を頼めます。
- 契約を更新するときも手数料がかかりますか？
- 仲介業者を通さずに大家さんと直接更新する場合や、自動更新（黙示の更新）の場合はかかりません。
- 付加価値税は必ずかかりますか？
- 仲介業者が一般課税者なら、仲介手数料の10%が付加価値税としてかかります。簡易課税者（간이과세자）の業者では、これより低いことがあります。見積もりの段階で「付加価値税込みの金額か」を確認しておくと、支払いのときに慌てずにすみます。
- 大家さんと直接契約すれば、仲介手数料はかかりませんか？
- 仲介業者を通さない契約なら、仲介手数料はかかりません。ただし、登記簿で所有者や借入の状況を確かめたり、契約書の内容を確認したりする作業を自分で行うことになります。保証金が大きい契約では、仲介業者の確認・説明を受けられるメリットも考えて選びましょう。
注意事項
- 表示されるのは法定の上限額です。実際の金額は、この範囲内で仲介業者と協議して決めます。
- 住宅の料率は、公認仲介士法施行規則別表1の範囲で各市・道の条例が定めます。この計算機は別表1の上限料率を使っています。
- 付加価値税は10%で計算しています。業者の課税区分によって変わることがあります。
- 権利関係の確認などにかかった実費は、仲介手数料とは別に請求されることがあります（公認仲介士法施行規則第20条第2項）。
- 個別の契約トラブルは、区役所（구청）の不動産担当部署や法律の専門家に相談してください。
根拠・出典
- 公認仲介士法施行規則 第20条・別表1（国家法令情報センター）：住宅の仲介報酬の上限（2021年10月19日改正）、実費の限度、住宅以外の料率（2026年10月27日確認）
- 公認仲介士法 第33条（国家法令情報センター）：法定の報酬・実費を超えて金品を受け取ることの禁止（2026年10月27日確認）
- 金浦市庁 不動産仲介報酬のご案内（韓国語）：自治体が公表している料率表の例（2026年10月27日確認）
基準日：2026年10月27日。本ページの制度・数値は、この日に上記の法令・公式資料で確認した内容にもとづいています（円換算は2026年10月26日の参考レート）。制度改正があれば内容を見直します。