留学・ワーホリの部屋探しに韓国の家賃・保証金と初期費用の計算
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韓国の部屋探しアプリでよく見る「500/50」は「保証金500万ウォン／家賃（月額）50万ウォン」という意味です。日本の敷金・礼金とはしくみが違い、最初にまとまった保証金が必要です。物件の数字を入れると、入居時に用意するお金の合計を日本円つきで計算します。
| 「500/50」の意味 | 保証金500万ウォン／家賃（月額）50万ウォン |
|---|---|
| 500/50の仲介手数料 | 上限22万ウォン（＋付加価値税） |
| 滞在地変更の申告 | 転入した日から15日以内 |
このページでわかること
- 「500/50」「1000/60」など物件表示の読み方
- 入居時に必要なお金の内訳（保証金・家賃・管理費・仲介手数料）
- 日本の賃貸との違いと、保証金を守るための手続き
初期費用の計算（金額は「万ウォン」で入力）
使い方
- 物件情報の「500/50」の左の数字（保証金）と右の数字（家賃）を、万ウォン単位でそのまま入れます。
- 管理費（관리비）を入れ、物件の種類を選びます。オフィステルは仲介手数料の料率が住宅と違います。
- 引っ越し代や家具・寝具の購入費など、ほかに用意するお金があれば「その他」に入れます。
- 「入居時に用意する合計」と、そのうち「返ってこないお金」を確認します。保証金は退去時に精算して返してもらうお金です。
計算例
この計算機と同じ計算式で出した例です（仲介手数料は法定の上限額、付加価値税は10%で計算）。円換算は2026年10月26日の参考レートによる目安です。
| 物件 | 仲介手数料 （付加価値税込み） | 入居時に用意する合計 | うち返ってこないお金 |
|---|---|---|---|
| 500/50・管理費7万ウォン（ワンルーム） | 242,000ウォン | 581万2,000ウォン 約690,000円 | 81万2,000ウォン 約96,000円 |
| 1000/60・管理費10万ウォン（オフィステル） | 308,000ウォン | 1,100万8,000ウォン 約1,308,000円 | 100万8,000ウォン 約120,000円 |
| 300/40・管理費5万ウォン（ワンルーム） | 170,500ウォン | 362万500ウォン 約430,000円 | 62万500ウォン 約74,000円 |
3つの例をくらべると、入居時の合計は保証金の大きさでほぼ決まります。一方で、返ってこないお金（初月の家賃・管理費・仲介手数料）は、いずれも62万500ウォン〜100万8,000ウォン程度です。
300/40の例は、取引金額（300万＋40万×100＝4,300万ウォン）が5,000万ウォン未満になるため、「保証金＋家賃×70」で計算し直して料率0.5%を適用しています。くわしい計算方法は仲介手数料の計算で確認できます。保証金を増やすと家賃がいくら下がるかはチョンセとウォルセの換算、1年間の生活費まで含めた総額はワーホリ・留学の費用シミュレーションで試算できます。
「500/50」の読み方
ダバン（다방）やチッパン（직방）などの部屋探しアプリでは、家賃が「保証金／家賃（月額）」の順に、万ウォン単位で書かれています。
| 表示 | 意味 | 日本円の目安 |
|---|---|---|
| 500/50 | 保証金500万ウォン・家賃（月額）50万ウォン | 保証金 約594,000円・家賃 約59,400円 |
| 1000/60 | 保証金1,000万ウォン・家賃（月額）60万ウォン | 保証金 約1,188,000円・家賃 約71,280円 |
| 2억（2億ウォン・チョンセ） | チョンセ：保証金2億ウォン・家賃なし | 保証金 約23,760,000円 |
管理費（관리비）は別の欄に書かれていることが多く、「관리비 7」なら月7万ウォンです。電気・ガス・水道が管理費に含まれるかどうかは物件ごとに違うので、契約前に確認しましょう。
韓国の保証金とは？
保証金（보증금、ボジュングム）は、入居時に大家さんへ預け、退去時に返してもらうお金です。日本の敷金に近いものですが、金額がずっと大きく、ソウルのワンルームでも数百万〜1,000万ウォン前後が一般的です。家賃を滞納したときや部屋を傷つけたときは、そこから差し引かれます。
保証金なし・少なめの部屋はある？
大学の寮、コシウォン（고시원）、シェアハウス、短期賃貸（단기임대）などは、保証金がないか少額のことが多いです。そのぶん月額は割高になりやすく、設備や契約条件も物件によってさまざまです。語学留学など短い滞在なら、こうした選択肢と比べてみましょう。
ワンルームとオフィステルの違い
ワンルーム（원룸）は一般的な住宅の一室、オフィステル（오피스텔）は事務所と住居を兼ねられる建物の一室です。オフィステルは管理が行き届き、駅に近い物件が多い反面、管理費が高めのことがあります。仲介手数料の料率も少し違います（仲介手数料の計算を参照）。
日本の賃貸との違い
| 日本 | 韓国（ウォルセ） | |
|---|---|---|
| 最初に払うお金 | 敷金・礼金・前家賃・仲介手数料など | 保証金・初家賃（月額）・仲介手数料 |
| 預けるお金 | 敷金：家賃の1〜2か月分が多い | 保証金：家賃の10〜20か月分以上になることも |
| 返ってこないお金 | 礼金（家賃の0〜2か月分） | 礼金はふつうなし |
| 仲介手数料 | 貸主・借主の合計で家賃1か月分＋消費税が上限（借主の負担は原則0.5か月分） | 取引金額×法定料率（貸主・借主それぞれ） |
韓国は礼金がないかわりに保証金が大きいのが特徴です。保証金は退去時に返ってくるお金ですが、入居時に一度まとめて用意する必要があります。保証金を増やすと家賃を下げてもらえることもあります（チョンセとウォルセの換算）。
仲介手数料はいくら？
韓国の仲介手数料（중개보수）は法律で上限が決まっています。ウォルセの場合は「保証金＋家賃（月額）×100」を取引金額とし、これが5,000万ウォン未満なら「保証金＋家賃（月額）×70」で計算し直します。
例：500/50 → 500万＋50万×100＝5,500万ウォン → 0.4%＝22万ウォン（上限30万ウォン以内）。くわしくは仲介手数料計算機をご覧ください。
保証金を守るために契約前後にやること
- 契約前に登記簿謄本（등기부등본）を確認：大家さんが本当の所有者か、多額の根抵当権（근저당）が設定されていないかを見ます。仲介業者に見せてもらえます。
- 引っ越したら滞在地の変更申告：外国人登録をしている人の滞在地変更申告は、韓国人の「転入届（전입신고）」と同じ効力があります（出入国管理法第88条の2）。転入した日から15日以内に申告する義務があります（同法第36条）。住民センター（행정복지센터）かHiKoreaで手続きしましょう。
- 賃貸借契約書に「確定日付（확정일자）」をもらう：住民センターなどで受けられ、もしもの時に保証金を優先して返してもらうための大切な手続きです。
韓国では「チョンセ詐欺」など、保証金が返ってこないトラブルが社会問題になっています。不安なときは契約前に大韓法律救助公団（☎132）や外国人総合案内センター（☎1345）に相談しましょう。
よくある質問
- 保証金はいつ返ってきますか？
- 契約が終わって退去し、鍵を返すときに大家さんが精算して返すのが原則です。未払いの家賃や修理費があれば差し引かれることがあります。
- 韓国の一人暮らしの初期費用はいくらくらい？
- 地域や物件で大きく違いますが、ソウルのワンルームで保証金500万〜1,000万ウォン程度の物件が多く見られます。上の計算機に物件の数字を入れると、仲介手数料まで含めた合計がわかります。
- 仲介手数料は大家さんと借主の両方が払うのですか？
- はい。韓国では貸主・借主がそれぞれ仲介業者に払います。計算機の金額は借主が払う上限額です。
- 語学堂の寮やシェアハウスでも同じですか？
- 大学寮・コシテル・下宿（ハスク）・シェアハウスは保証金が小さく、仲介手数料がかからないことが多いです。ここでの計算は一般の賃貸物件を想定しています。
- 保証金が返ってこないときはどうすればいいですか？
- まず、契約が終わったことと返還を求めたことを記録に残すため、内容証明郵便（내용증명）を送るのが一般的です。それでも返ってこないときは、裁判所に「賃借権登記命令」を申し立てることができます（住宅賃貸借保護法第3条の3）。手続きの流れはチョンセとウォルセのページで説明しています。大韓法律救助公団（☎132）でも相談できます。
- 契約期間は何年ですか？途中で退去できますか？
- 住宅の賃貸借は、期間を決めなかったり2年未満で決めたりしても、借主は2年間住むことができます（住宅賃貸借保護法第4条。借主のほうから2年未満の期間を主張することもできます）。留学やワーホリで1年だけ住む場合は、契約書に期間をはっきり書いてもらいましょう。期間の途中で退去するには大家さんとの合意が必要になるのが一般的で、次の入居者が決まるまで保証金の返還を待つよう求められることもあります。
注意事項
- 計算結果は、入力した金額と法定上限の仲介手数料による目安です。実際の手数料は仲介業者との協議で決まり、上限より低くなることもあります。
- 付加価値税は10%と仮定しています。仲介業者の課税区分によっては、これより低くなることがあります。
- 電気・ガス・水道・インターネット代や家具の購入費は、「その他」に入力しない限り含まれません。
- 保証金が全額戻ってくるかどうかは、契約内容や物件の権利関係によって変わります。契約前に登記簿を確認するなど、必要な手続きを必ず行ってください。
- 本ページは一般的な情報で、法律相談の代わりにはなりません。
根拠・出典
- 公認仲介士法施行規則 第20条・別表1（国家法令情報センター）：住宅の仲介報酬は貸主・借主の双方からそれぞれ受け取り、一方から受け取れる上限は別表1による（2026年10月27日確認）
- 住宅賃貸借保護法 第3条の3・第4条（国家法令情報センター）：賃借権登記命令、賃貸借期間（2年未満の定めは2年とみなす）、確定日付・対抗力（2026年10月27日確認）
- 出入国管理法 第36条（滞在地変更の申告）：転入した日から15日以内の申告（2026年10月27日確認）
- 出入国管理法 第88条の2（外国人登録証等と住民登録証等の関係）：滞在地変更申告が転入届（전입신고）の代わりになる（2026年10月27日確認）
- 大韓法律救助公団（韓国語）：賃貸トラブルなどの法律相談（☎132）（2026年10月27日確認）
基準日：2026年10月27日。本ページの制度・数値は、この日に上記の法令・公式資料で確認した内容にもとづいています（円換算は2026年10月26日の参考レート）。制度改正があれば内容を見直します。