保証金を増やすと家賃はいくら下がる？チョンセ（伝貰）とウォルセの違いと換算計算
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韓国の賃貸には、毎家賃（月額）を払うウォルセ（月貰／월세）と、大きな保証金を預ける代わりに家賃がかからないチョンセ（伝貰／전세）があります。保証金と家賃は「転換率」で換算でき、法律上の上限は現在年5%（韓国銀行の基準金利3.00%＋2%）です。
| 転換率の上限 | 5%（基準金利3.00%＋2%） |
|---|---|
| 家賃の変化 | 保証金の差額×転換率÷12 |
| チョンセ | 大きな保証金を預けて家賃なし |
このページでわかること
- チョンセとウォルセの違い
- 保証金と家賃（月額）の換算方法（転換率）
- 保証金が返ってこないときの対処と予防策
保証金⇔家賃の換算
使い方
- 「計算したいこと」を選びます。保証金を増やす・減らすと家賃（月額）がどう変わるかを知りたいときは「保証金を変えたら家賃は？」、ウォルセの条件をチョンセに置き換えるといくらになるかを知りたいときは「ウォルセをチョンセに換算」です。
- 現在の保証金と家賃（月額）、変更後の保証金を万ウォン単位で入れます。
- 転換率の初期値は法定上限（現在5%）です。地域の相場で計算したいときは書き換えてください。
- 変更後の家賃（月額）の目安、またはチョンセに換算した保証金が表示されます。
計算例
転換率を法定上限の5%として、この計算機と同じ計算式で出した例です。円換算は2026年10月26日の参考レートによる目安です。
例1：1000/60の部屋で、保証金を3,000万ウォンに増やす
保証金を2,000万ウォン増やすと、家賃は2,000万 × 5% ÷ 12 ＝ 83,333ウォン下がり、月516,667ウォン（約61,000円）が目安になります。1年間では100万ウォンほどの差になります。
例2：ウォルセ1000/60をチョンセに換算する
1,000万 ＋ 60万 × 12 ÷ 5% ＝ 1億5,400万ウォン（約18,295,000円）。同じ部屋をチョンセで借りるなら、この程度の保証金に相当するという目安です。
例3：チョンセ2億ウォンを、保証金1億ウォン＋家賃に切り替える
契約の更新時に保証金を1億ウォン減らして家賃に切り替える場合、上限の転換率で計算した家賃は月416,666ウォン（約49,000円）です。大家さんがこれより高い家賃を求めるときは、転換率の上限を超えていないか確認しましょう。
保証金と家賃が決まったら、入居時に必要なお金は部屋の初期費用の計算、仲介手数料は仲介手数料の計算で確認できます。
チョンセとウォルセの違い
| ウォルセ（월세） | チョンセ（전세） | |
|---|---|---|
| 保証金 | 数百万〜数千万ウォン | 数千万〜数億ウォン（物件価格の5〜8割になることも） |
| 毎月の家賃 | あり | なし（管理費のみ） |
| 退去時 | 保証金が返ってくる（原則全額） | 保証金が返ってくる（原則全額） |
| 向いている人 | 留学・ワーホリ・短期滞在 | まとまった資金があり長く住む人 |
チョンセ（전세）は漢字で「伝貰」、ウォルセ（월세）は「月貰」と書きます。チョンセは、大家さんが預かった大きな保証金を運用して利益を得るという、韓国独特の制度です。借主は家賃を払わずに済みますが、保証金が大きいぶん、大家さんが返せなくなったときの被害も大きくなります。留学やワーホリではウォルセを選ぶのが一般的です。
保証金と家賃の換算方法（転換率）
家賃（月額）の変化 ＝ 保証金の差額 × 転換率 ÷ 12
チョンセ換算額 ＝ 保証金 ＋ 家賃（月額） × 12 ÷ 転換率
例：保証金を500万ウォンから1,500万ウォンに1,000万ウォン増やし、転換率5%なら、1,000万×5%÷12＝約4万1,667ウォンで、家賃が月約4.2万ウォン下がります。
法定の上限（住宅賃貸借保護法）
契約期間中や更新のときに保証金を家賃に切り替える場合、転換率は「年10%」と「基準金利＋2%」の低いほうを超えてはいけません（住宅賃貸借保護法第7条の2、施行令第9条）。現在は基準金利3.00%（2026年8月27日から）なので5%が上限です。新しく契約する場合は相場で決まるので、地域の相場（韓国不動産院の公表値など）も参考にしましょう。
チョンセ詐欺とは
大家さんが保証金を返せなくなり、借主が大きな損害を受ける「チョンセ詐欺（전세사기）」が韓国で社会問題になりました。物件価格よりも保証金と借入金の合計が大きい、いわゆる「깡통전세（空き缶チョンセ）」が典型的なパターンです。被害者を支援する特別法もつくられています。
契約前に登記簿で借入（근저당）の額を確認し、保証金と合わせて物件価格を大きく超えていないかを見ることが大切です。
保証金が返ってこないときは
- まず内容証明郵便（내용증명）で返還を求める：契約終了と返還請求をはっきり伝えた記録を残します。
- 賃借権登記命令を申し立てる：登記されると、転居しても対抗力と優先弁済権を維持できます（裁判所に申立て）。
- 相談窓口を使う：住宅賃貸借紛争調停委員会、大韓法律救助公団（☎132）、外国人総合案内センター（☎1345）。
トラブルを防ぐいちばんの方法は、入居前後の手続きです。登記簿の確認・滞在地の変更申告・確定日付の3つは必ず行いましょう（初期費用のページで詳しく説明しています）。
よくある質問
- 外国人でもチョンセで部屋を借りられますか？
- 借りること自体はできます。ただし保証金が非常に大きく、トラブル時の損失も大きいので、登記簿の確認や確定日付などの手続きを必ず行ってください。
- 「保証金を増やすので家賃を下げてほしい」と交渉できますか？
- 交渉は可能です。どのくらい下がるかは物件ごとに違いますが、上の計算機で転換率から目安を出せます。
- 転換率の上限はいつ変わりますか？
- 韓国銀行の基準金利が変わると上限も変わります。このサイトでは基準金利を定期的に確認して更新しています。
- 保証金が返ってこないときは、まず何をすればいいですか？
- 契約が終わっても返ってこない場合は、①内容証明郵便で返還を求める、②引っ越す前に裁判所へ賃借権登記命令を申し立てる（住宅賃貸借保護法第3条の3）、③住宅賃貸借紛争調停委員会や大韓法律救助公団（☎132）に相談する、という順に進めるのが一般的です。登記が終わる前に転出すると、優先して返してもらう権利を失うおそれがあるので注意してください。
- 契約の更新は求められますか？家賃はどのくらい上がりますか？
- 借主は、契約期間が終わる6か月前から2か月前までに更新を求めることができ、大家さんは家賃の滞納など法律で決められた理由がなければ断れません（住宅賃貸借保護法第6条の3、1回まで）。更新後の期間は2年とみなされ、保証金や家賃の増額は原則として5%（20分の1）までです（同法第7条）。
- 保証金を増やして家賃を下げたほうが得ですか？
- 計算上は、転換率が預金金利より高ければ、保証金を増やして家賃を下げたほうが支出は少なくなります。ただし、保証金が大きいほど、返ってこなかったときの損失も大きくなります。物件の権利関係や大家さんの状況を確認したうえで判断しましょう。
注意事項
- 転換率の法定上限は、契約期間中や更新時に保証金を家賃に切り替える場合に適用されます。新規契約の条件は相場で決まります。
- 計算結果は目安です。実際の保証金・家賃は、大家さんとの合意で決まります。
- 韓国銀行の基準金利が変わると、転換率の上限も変わります。このページは基準金利を確認して更新しています。
- 地域によっては、増額の上限を条例で別に定めることができます（住宅賃貸借保護法第7条第2項ただし書）。
- 保証金の返還トラブルや契約内容の判断は、大韓法律救助公団などの専門機関に相談してください。本ページは法律相談の代わりにはなりません。
根拠・出典
- 住宅賃貸借保護法 第3条の3・第6条・第6条の3・第7条（国家法令情報センター）：賃借権登記命令、更新と契約更新要求権、増額の上限（20分の1）（2026年10月27日確認）
- 住宅賃貸借保護法施行令 第9条（国家法令情報センター）：転換率の上限（年10%と、基準金利＋年2%の低いほう）（2026年10月27日確認）
- 韓国銀行 基準金利の推移：2026年8月27日から年3.00%（2026年10月27日確認）
- 大韓法律救助公団（韓国語）：法律相談（☎132）（2026年10月27日確認）
- 韓国不動産院 R-ONE（地域別の転換率）：地域別の転換率などの不動産統計（2026年10月27日確認）
基準日：2026年10月27日。本ページの制度・数値は、この日に上記の法令・公式資料で確認した内容にもとづいています（円換算は2026年10月26日の参考レート）。制度改正があれば内容を見直します。